📝 はじめに
不動産を売却すると「どのくらい税金がかかるの？」と不安に思う方は多いでしょう。税金の仕組みを理解せずに売却すると、予想以上の税負担に驚くこともあります。しかし、適切な節税対策を講じることで、手元に残るお金を最大化することが可能です。
本記事では、不動産売却時にかかる税金の種類と、知らないと損する節税対策について詳しく解説します。
📌 関連リンク：不動産売却の適正価格を決める方法
✅ 不動産売却時にかかる税金の種類
不動産を売却する際、以下の税金が発生する可能性があります。
💰 ① 譲渡所得税（所得税・住民税）
不動産売却で得た利益（譲渡所得）には、所得税と住民税が課税されます。
🟢 計算式
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 + 譲渡費用）
課税額 ＝ 譲渡所得 × 税率✅ 所有期間によって税率が異なる
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|
| 5年以下（短期譲渡） | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 5年以上（長期譲渡） | 15.315% | 5% | 20.315% |
📌 ポイント
- 5年以上所有すると税率が下がるため、売却時期を調整できる場合は要検討。
- マイホーム売却なら3,000万円の特別控除を適用可能（後述）。
📜 ② 住民税
売却で利益が出ると、翌年の住民税が増加します。所得税と住民税をセットで考えるのがポイント。
🏷️ ③ 印紙税
売買契約書には印紙税がかかります。税額は契約金額によって異なります。
✅ 主な印紙税額
| 契約金額 | 印紙税 |
| 500万円超～1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 30,000円 |
📌 電子契約なら印紙税が不要になる場合も！
✅ 知っておくべき節税対策
🎯 ① 3,000万円の特別控除を活用
マイホーム（居住用不動産）を売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できます。
📌 適用条件
- 売却した不動産が自宅であること
- 売却する前に1年以上住んでいた
- 売却した年とその前年・前々年にこの控除を利用していない
📉 ② 長期譲渡所得の軽減税率を利用
不動産の所有期間が5年以上の場合、税率が低くなる（短期譲渡 vs 長期譲渡の税率表を参照）。
対策：5年を超えるタイミングで売却すると税金が大幅に軽減される可能性あり！
🔄 ③ 買い替え特例を活用
新しい住居を購入する場合、「買い替え特例」を利用すると譲渡所得税の支払いを先延ばしできます。
📌 適用条件
- 売却した不動産の売却価格が1億円以下
- 新しい住居の購入価格が売却価格以上
- 売却する前年・前々年に買い替え特例を利用していない
💼 ④ 経費を最大限計上
経費を計上することで、課税対象となる譲渡所得を減らすことが可能です。
📌 経費として計上できるもの
- 不動産会社の仲介手数料
- リフォーム・修繕費（売却前に実施したもの）
- 測量費・解体費（更地にして売る場合）
- 登記費用・司法書士報酬
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🎯 まとめ
不動産売却には税金がかかりますが、適切な節税対策を行うことで負担を軽減できます。
🔹 今回のポイントをおさらい！ ✔ 譲渡所得税・住民税・印紙税が発生する ✔ 3,000万円控除や長期譲渡軽減税率を活用する ✔ 買い替え特例や経費計上で税負担を減らす ✔ 確定申告を忘れずに行い、節税のチャンスを逃さない ✔ 「リガベル」を活用して高額売却＆コスト削減
📌 関連リンク： ✅ 不動産売却の適正価格を決める方法 ✅ 不動産査定の仕組みと適正価格の見極め方 ✅ 無料査定を申し込む
